Construye el expediente antes de escoger el rubro
Reúne diagnóstico, fotografías, sectores afectados y propuestas con alcance comparable. Distingue contención provisional, reparación de la entrada de agua y restitución de acabados interiores. Esas actividades pueden requerir momentos y decisiones diferentes.
Confirma la naturaleza de la cubierta y lo que establece el reglamento, especialmente si una terraza tiene uso exclusivo. La guía sobre quién paga en propiedad horizontal ayuda a ordenar la revisión; la ubicación del apartamento afectado no basta para cargarle toda la obra.
Esta guía no es asesoría legal. El reglamento de cada edificio y un abogado deben orientar la clasificación del gasto, el reparto y las autorizaciones del caso.
Revisa el presupuesto vigente y el dinero disponible
Identifica si existe una partida aprobada para mantenimiento o reparación y qué saldo tiene comprometido. Separa el saldo presupuestal de los recursos efectivamente disponibles: un ingreso previsto no equivale a dinero recaudado para pagar al contratista.
La distribución de funciones en la Ley 675 de 2001 distingue la aprobación del presupuesto por la asamblea de las facultades de ejecución y conservación del administrador. Contrasta la reparación propuesta con el presupuesto vigente y el reglamento antes de presentarla como gasto autorizado.
El fondo de imprevistos no es una caja de libre uso
Para proponer el uso del fondo en la cubierta de tu copropiedad en Medellín, lleva su saldo, los compromisos existentes y el monto que se pretende destinar a la obra. La regla del fondo de imprevistos, en la Ley 675 de 2001, exige aprobación previa de la asamblea y contempla particularidades que deben revisarse. Muestra en la propuesta tanto los recursos como la autorización que falta obtener.
No supongas que una filtración permite retirar recursos automáticamente. Deja por escrito cuál es la autorización aplicable y qué parte del trabajo cubre. Si hay una situación urgente, documenta el riesgo y pide revisar las facultades concretas antes de confundir contención con contratación de toda la renovación.
Fondo de imprevistos: regla y salvedades de la referencia de la Ley 675 de 2001: Recargo «no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes»; la asamblea puede suspender el cobro cuando el fondo llegue al 50 % del presupuesto ordinario del año; el administrador lo usa con aprobación previa de la asamblea. El parágrafo 2 (Ley 2079 de 2021) lo hace potestativo en edificios de vivienda de interés social o prioritaria de cinco o menos unidades
Si faltan recursos, presenta alternativas de financiación
Una propuesta de expensa extraordinaria debe explicar la necesidad, el alcance, el total por financiar y cómo se plantea recaudarlo. El cálculo del reparto y la mayoría requerida necesitan revisión del caso; no se deducen únicamente del nombre impermeabilización.
Compara también si es técnicamente posible ejecutar por sectores sin dejar encuentros vulnerables o trasladar el daño. Fraccionar pagos es una decisión de caja; fraccionar la obra exige una justificación técnica. Para preparar la decisión, revisa cómo llevar la propuesta a asamblea.
Presenta una hoja de decisión comprensible
El total debe relacionarse con la estimación por partidas, y el calendario de caja con los pagos pactados. En una copropiedad de Medellín, una explicación verificable evita presentar como aprobados recursos, cuotas o trabajos que todavía dependen de una decisión.
- Problema documentado y consecuencias de aplazar, sin atribuir daños no diagnosticados.
- Alternativa recomendada, alcance y diferencias frente a otras ofertas.
- Partida presupuestal propuesta, recursos disponibles y faltante por cubrir.
- Autorización que se solicita, forma de recaudo por revisar y condiciones de desembolso.
- Responsable del seguimiento, evidencias de avance y procedimiento para cambios.
La aprobación debe identificar qué obra se autoriza, con cuáles recursos y bajo qué condiciones se podrá pagar.
Preguntas frecuentes
¿Todo mantenimiento sale del fondo de imprevistos?
No debe asumirse. Primero hay que revisar el presupuesto aprobado, la naturaleza del trabajo, los recursos y las autorizaciones aplicables. El fondo tiene reglas propias de utilización.
¿El consejo puede definir por sí solo una cuota extraordinaria?
No conviene atribuir esa facultad de manera general. Deben revisarse las competencias legales, el reglamento y la decisión requerida para la propuesta concreta con apoyo jurídico.